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廣州租購(gòu)?fù)瑱?quán)算什么？

現(xiàn)在，樓市真正重磅炸彈來(lái)了。千萬(wàn)不要輕視這句話：房子是用來(lái)住的不是炒的。

正式宣布：租房去中介化，親自上陣管控降租金。未來(lái)大量租賃住房將供應(yīng)市場(chǎng)，而且租金很便宜。你再也不用擔(dān)心被黑中介哄抬房租了。炒房團(tuán)該擔(dān)心房子不能高價(jià)租出去了。

這是一道新的曙光，炒房者在哭啼，民眾在狂歡。原來(lái)，租賃市場(chǎng)才是真正顛覆整個(gè)樓市的殺手锏。

小伙伴們有在廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶上班的嗎？

你們幸福啦，成為第一批吃螃蟹的。

以上12個(gè)城市將作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

既廣州“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”打響租賃市場(chǎng)第一槍之后，國(guó)家又投出了一顆重磅炸彈，這次，是中央九部委齊上陣！

近日，央視新聞客戶端爆出一個(gè)大新聞：

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

此次《通知》明確要求

第一：國(guó)企主導(dǎo)，爭(zhēng)當(dāng)排頭兵。

支持相關(guān)國(guó)企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，充分發(fā)揮國(guó)企引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，穩(wěn)定租金和租期，盤(pán)活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給。

看到這里，你大概就能意會(huì)王石為什么非要萬(wàn)科“戴上紅帽子”了。

第二：明確各地政府來(lái)搭臺(tái)。

通過(guò)政府平臺(tái)提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，保障租賃雙方合法權(quán)益。解決虛假房源、信息不透明等問(wèn)題，讓群眾安心租房，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管。

中介就該徹底慌了，未來(lái)想活下來(lái)，就得做出巨大的改變。

第三：多舉措增加租房供應(yīng)。

土地政策方面，鼓勵(lì)新增用地建設(shè)租賃住房，新建商品房中配建租賃住房。超、特大城市可利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

金融政策方面，要求加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵(lì)開(kāi)向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案等。

運(yùn)營(yíng)政策方面，進(jìn)一步落實(shí)放管服改革：針對(duì)住房租賃企業(yè)，各地建立快速審批通道；經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)；將登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)。

上海五年內(nèi)增加70萬(wàn)套租賃住房，北京五年內(nèi)增加50萬(wàn)套租賃住房，再加上雄安新區(qū)分流，能容納多少外地人。

那么以后，北漂們和滬漂們，也能夠擁有自己的安居之地了！

第四：保障租戶的基本公共服務(wù)。

國(guó)務(wù)院辦公廳提出非本地戶籍承租人按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)，各地將全面落實(shí)這一要求。

第五：稅收減免。

房屋租賃回報(bào)率偏低，為提高社會(huì)資金積極性，將享受降、免增值稅，減半征收個(gè)人所得稅等優(yōu)惠政策。

假如萬(wàn)科通過(guò)住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報(bào)率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。

2.4%，這樣的收益，還不如定期存款呢！干嘛還要干這種賠本的買(mǎi)賣(mài)？

所以，既然控制租金不讓漲，只能減稅啦！

一線城市購(gòu)租并舉，房?jī)r(jià)或受沖擊！

租賃權(quán)益大增，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值，都能看出租房性價(jià)比在提高。

將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，有分流的效應(yīng)。這也是對(duì)沖高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要舉措。

十年生死兩茫茫，房?jī)r(jià)漲，房奴殤。

對(duì)于現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，百姓們總是感到絕望、望樓興嘆。但是縱觀過(guò)去，但凡國(guó)家要下決心辦一件大事，最后都是成功的。

從去年十月開(kāi)始密集出臺(tái)的樓市限購(gòu)限貸政策，到高層喊話“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，成立雄安新區(qū)，再到如今的大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，政策的強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往。

國(guó)家的最終目標(biāo)，其實(shí)就是要建立一個(gè)“租售并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制，讓租房逐漸能替代買(mǎi)房，讓樓市步入一個(gè) “人人有房住≠人人有房產(chǎn)”的全新時(shí)代。

這對(duì)于我們普通人來(lái)說(shuō)，是大大的利好。

首先，是我們將有更多的選擇。

隨著租房供應(yīng)量大大增加，特別是長(zhǎng)租房市場(chǎng)供給，將變得相當(dāng)充裕，房子不再成為稀缺的代名詞，我們的安全感可以得到加強(qiáng)。

第二，我們能有更好的租房體驗(yàn)。

現(xiàn)在的政策大方向其實(shí)是站在租房人這一邊的，而且也在鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入租房市場(chǎng)。

隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，那個(gè)跟房東撕逼的時(shí)代即將過(guò)去，無(wú)論是租金約定還是管理方面都將更加完善。

第三，我們能享受到與買(mǎi)房相同的福利。

無(wú)論是廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，還是現(xiàn)在的保障租戶權(quán)益細(xì)則，都是一個(gè)思路，讓買(mǎi)房人與租房人逐漸實(shí)現(xiàn)權(quán)益上的平等，讓人人有房住≠人人有房產(chǎn)。

其實(shí)說(shuō)到底，現(xiàn)在的買(mǎi)房也就是40年的長(zhǎng)租而已，因?yàn)橹袊?guó)的房子建筑結(jié)構(gòu)都是按照50年設(shè)計(jì)的，40年之后基本就成了危房。

當(dāng)租房真的能替代買(mǎi)房時(shí)，我們?yōu)槭裁催€要買(mǎi)房呢？當(dāng)沒(méi)有人買(mǎi)房了，高房?jī)r(jià)還能挺多久呢？

開(kāi)發(fā)商、中介模式都將巨變！

1、未來(lái)試點(diǎn)城市土地拍賣(mài)中，終身自持將成為一大趨勢(shì)?？梢栽黾幼赓U住房供應(yīng)量，也鎖定開(kāi)發(fā)商的資金，起到凍結(jié)熱錢(qián)的作用。

2、開(kāi)發(fā)商“快拿地—快開(kāi)發(fā)—快銷(xiāo)售—回籠資金快”的模式在中心城市將走向終結(jié)。讓開(kāi)發(fā)商減慢資金周轉(zhuǎn)，M2衍生也慢下來(lái)，能緩解房?jī)r(jià)上漲。

3、人口增加的大中城市是未來(lái)房地產(chǎn)的主要機(jī)會(huì)，而這些城市明確提出國(guó)企主導(dǎo)。避免炒作房租。

4、中介行業(yè)也將天翻地覆。對(duì)于安居客、Q房網(wǎng)、中原地產(chǎn)等中介企業(yè)是大利空，這個(gè)行業(yè)將發(fā)生巨變。

5、超、特大城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，這一條最具爆炸性影響力。意味著供應(yīng)量將大增，建設(shè)成本大降，房租成本必將大大降低。

6、降低房租，對(duì)年輕人是重大利好；試點(diǎn)城市降低成本、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，也是重大利好。中心城市吸引力將大大增強(qiáng)，可能對(duì)中小城市產(chǎn)生抽水效應(yīng)。

隨著政策順利推進(jìn)，隨著市場(chǎng)逐步完善，那么地王時(shí)代就要終結(jié)了！開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代要結(jié)束了！

重頭戲：房子還能不能再買(mǎi)？

剛需該買(mǎi)買(mǎi)，但要選好時(shí)候，別高位接盤(pán)就行。

炒房的話就算了，為什么這么說(shuō)呢？

1 、 一切歷史都是現(xiàn)代史。

舉個(gè)例子：

在古代，主要有兩種人，一個(gè)是地主，一個(gè)是農(nóng)民；

地主有地，只需安心守業(yè)；

農(nóng)民無(wú)地，豐收后第一件事就是去繳租。

在現(xiàn)代，也有這樣一些人，他們通過(guò)各種手段占有了多套房子。

與此同時(shí)，還有很多奮斗在城市的年輕人，他們沒(méi)有房子；

有房的不用在勤奮努力，依靠收租就可以生活；

無(wú)房的要定期繳納房租，尤其在一線城市，很多人甚至要用工資的三分之一去繳納房租。

所以，中國(guó)財(cái)富的根本形式從古至今就沒(méi)有變，那就是——土地。只不過(guò)古代的財(cái)富在地主手里，現(xiàn)在的財(cái)富在房東手里。

2、在封建社會(huì)，商人賺到錢(qián)或者當(dāng)官的告老還鄉(xiāng)之后，都會(huì)購(gòu)買(mǎi)良田美宅，然后安心的當(dāng)一個(gè)地主，定期收房租，娶個(gè)三房四妾，然后逍遙一生，這是自古以來(lái)的傳統(tǒng)。

宋太祖杯酒釋兵權(quán)，他是這樣奉勸些開(kāi)國(guó)大將的：

“人生在世，像白駒過(guò)隙那樣短促。要得到富貴的人，不過(guò)是想多聚金錢(qián)，多多娛樂(lè)，使子孫后代免于貧乏而已。你們不如釋去兵權(quán)，到地方去，多置良田美宅，為子孫立永遠(yuǎn)不可動(dòng)的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)多買(mǎi)些歌兒舞女，日夜飲酒相歡，以終天年，朕同你們?cè)俳Y(jié)為婚姻……這樣不是很好嗎！”

這些將軍跟宋太祖征戰(zhàn)沙場(chǎng)一輩子，到頭來(lái)被他幾畝良田美宅就可以打發(fā)了，結(jié)果都回家當(dāng)?shù)刂魅チ恕?

2000年前，司馬遷在《貨殖列傳》里這樣說(shuō)，“獲其贏利，以末致財(cái)，用本守之”。用今天的話說(shuō)就是“先去商海中恣意撲騰，大把賺錢(qián)，然后回頭買(mǎi)房子以及田地，用房子田地把賺來(lái)的錢(qián)緊緊守住?！?

所以，房子自古以來(lái)就是我們的原始心結(jié)。

而在如今社會(huì)，人們賺到錢(qián)之后，第一件事依然是買(mǎi)房子，有了房子就有了安全感，商業(yè)模式千變?nèi)f化，創(chuàng)新帶來(lái)各種沖擊，唯有唯獨(dú)房子在那不動(dòng)不搖，不離不棄，這叫不動(dòng)產(chǎn)。

鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵，人來(lái)人往、熙熙攘攘，營(yíng)盤(pán)始終還是那個(gè)營(yíng)盤(pán)，這就叫不動(dòng)產(chǎn)。

放眼四望，在這個(gè)動(dòng)蕩的時(shí)代，似乎只有“房子”成了最可靠、最穩(wěn)固的財(cái)富載體。

3、貪圖安逸、坐享其成是人的天性；

于是 “用錢(qián)生錢(qián)”和“坐地生財(cái)”是所有人的追求。只不過(guò)不是每一個(gè)人都有這個(gè)機(jī)會(huì)。

“用錢(qián)生錢(qián)”就是資本運(yùn)作；“坐地生財(cái)”就是炒房子；

但是這兩種手段都屬于虛擬經(jīng)濟(jì)，都不能為世界創(chuàng)造財(cái)富，玩的適度能為社會(huì)調(diào)配資源，玩的太過(guò)了就會(huì)吸干社會(huì)的創(chuàng)造力。

財(cái)富本身沒(méi)有價(jià)值，財(cái)富流動(dòng)起來(lái)才有價(jià)值，當(dāng)整個(gè)社會(huì)的財(cái)富都流動(dòng)到了房子上時(shí)，就會(huì)變成鋼筋混泥土而凝固起來(lái)，財(cái)富流動(dòng)不下去了，經(jīng)濟(jì)也就停滯了。

所以才有了“打土豪分田地”……

一切危機(jī)都是人性的危機(jī)，貪婪和安逸才是社會(huì)進(jìn)步的最大阻力。

4、房子作為固定資產(chǎn)，它會(huì)折舊，有壽命的，所以，房產(chǎn)是有限期的。以前房?jī)r(jià)低，樓層低，容積率低，國(guó)家十幾年快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上升空間較大，還沒(méi)到建筑壽命就被開(kāi)發(fā)商高價(jià)征走重建了。

而現(xiàn)在不一樣了，房?jī)r(jià)高，樓層高，容積率高，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)紅利也沒(méi)了，你還指望70年后，你房子還能有開(kāi)發(fā)商再拆遷，做夢(mèng)吧，難不成你要和農(nóng)村一樣，自己花錢(qián)續(xù)地票花錢(qián)重新蓋。

房產(chǎn)價(jià)格取決于什么?

房產(chǎn)的價(jià)格決定于這套房子在未來(lái)有效使用期限內(nèi)它的租金收入的折現(xiàn)。

如果上海市區(qū)一套房子價(jià)格在1000萬(wàn)，每月租金3萬(wàn)，一年的租金收入36萬(wàn)。而1000萬(wàn)資金按5%的利率算，一年利息是50萬(wàn)，而年租金才36萬(wàn)，這套房子就被高估了。這就是所說(shuō)的房?jī)r(jià)泡沫。

在上海的都知道，價(jià)值千萬(wàn)的房子別說(shuō)租金3萬(wàn)，能租2萬(wàn)就不錯(cuò)了，這泡沫多大，可想而知。

那么，為什么還有這么多人前赴后繼呢？

原因：炒房人賭未來(lái)租金會(huì)上漲。

和炒股一樣，

對(duì)未來(lái)租金大幅度增長(zhǎng)的預(yù)期推高了當(dāng)前房?jī)r(jià)。

但是，房子的價(jià)格與使用期限總租金收入之間存在必然關(guān)聯(lián)關(guān)系。

沒(méi)有這種邏輯關(guān)系，或者這種邏輯關(guān)系已不復(fù)存在，那么，這樣的房產(chǎn)市場(chǎng)很快就會(huì)崩盤(pán)。

就像上市公司一旦政策轉(zhuǎn)向，或虧損，立馬大跌。

市場(chǎng)價(jià)格是有供需關(guān)系決定的。

所以，新租賃政策無(wú)論是供需關(guān)系還是租金價(jià)格，都徹底打碎了房產(chǎn)炒作的原來(lái)預(yù)期。

結(jié)果，肯定是不言而喻的。

還是那句話：該吃吃，該喝喝，啥事不放心里擱。

該炒炒，該拋拋，十年之后見(jiàn)分曉。

所以，新租賃政策無(wú)論是供需關(guān)系還是租金價(jià)格，都徹底打碎了房產(chǎn)炒作的原來(lái)預(yù)期。

結(jié)果，肯定是不言而喻的。

還是那句話：該吃吃，該喝喝，啥事不放心里擱。

該炒炒，該拋拋，十年之后見(jiàn)分曉。